第一篇.REITs基本理論1
第一章.REITs的定義5
一、REITs的特徵7
二、REITs的結構13
（一）REITs中的關鍵主體13
（二）REITs中的關鍵協議13
（三）REITs的結構圖 14
第二章.REITs的概念15
一、不動産證券化 15
二、營運模式 17
（一）直接持有 17
（二）私人閤夥 18
（三）業主有限閤夥 19
（四）房地産公司 20
（五）商業信托 21
三、投資工具 23
（一）債券23
（二）可轉換債券 24
（三）優先股 24
（四）公共事業類股票 25
第三章.REITs的分類26
一、按收入來源分類 26
（一）權益型REITs 26
（二）抵押型REITs 27
（三）混閤型REITs 28
二、按法律性質分類 29
（一）契約型REITs 29
（二）公司型REITs 30
（三）有限閤夥型REITs 32
三、按基金期限分類 33
（一）封閉式REITs 33
（二）開放式REITs 34
（三）封閉式和開放式REITs的比較 34
四、按募集對象分類 35
（一）私募REITs 35
（二）公募REITs 36
五、按行業分類 36
六、按組織形式分類 38
（一）傘形閤夥REITs 38
（二）下REITs 39
（三）打包或者捆綁的REITs 40
（四）協議型REITs 40
（五）谘詢顧問 40
第四章.REITs的優勢41
一、優勢 42
（一）股本金低、持股靈活 42
（二）組閤投資多元化、投資風險低 42
（三）流動性和變現性較高 43
（四）稅收優惠、股東收益高 43
（五）團隊管理專業化 44
（六）金融投資靈活有效 44
二、生存環境 45
（一）經濟背景 45
（二）製度背景 47
三、意義和影響 48
（一）有助於降低我國銀行業自身潛在的金融風險 49
（二）為我國金融市場提供更多的低風險金融産品 50
（三）促進商業房地産的發展 50
四、政府REITs 52
（一）從PPP到REITs 52
（二）保障房 54
（三）地方債 56
第五章.地方債REITs58
一、地方債的發展 59
（一）縱嚮均衡的視角 59
（二）橫嚮均衡的視角 61
二、地方債的根源 63
（一）公共産品理論 63
（二）公共債理論 64
（三）委托代理理論 65
（四）財政分權理論 65
（五）政府與市場邊界理論 66
三、構建地方債REITs 66
第六章.REITs的曆史70
一、美國REITs的發展曆程 70
（一）緩慢發展（1960~1967年） 70
（二）成長期（1968~1974年） 71
（三）成熟期（1975~1986年） 71
（四）高速擴張（1986~2000年） 72
（五）近來趨勢（2000~2014年） 73
二、亞洲REITs的發展曆程 74
（一）新加坡 74
（二）日本76
（三）中國颱灣 78
（四）中國香港 79
三、其他地區REITs的發展 82
四、各地區REITs比較 84
（一）REITs的兩種發展模式比較 84
（二）各國/地區REITs的共性 85
第二篇.REITs實務運營89
第七章.REITs的物業類型 92
一、公寓 93
二、零售物業 95
三、寫字樓 102
四、工業地産 105
五、健康地産 106
六、酒店 107
第八章.項目操作109
一、盡職調查 109
（一）市場盡職調查 109
（二）財務盡職調查 111
（三）法律盡職調查 113
二、投資模式 113
（一）直接收購 113
（二）杠杆收購 114
（三）陽光化募投 115
三、投後管理 115
第九章.運營管理119
一、業務組閤 119
二、規範製度 121
三、業務管理 122
（一）業務創新 122
（二）業務管理 124
第十章.管理結構127
一、成立要求 127
（一）組織結構 127
（二）收入測試 129
（三）資産結構 130
（四）分配測試 131
二、結構類型 137
（一）傳統結構 137
（二）閤訂和雙股結構 138
（三）紙夾結構 140
（四）傘形閤夥式結構 141
（五）下REITs 144
三、組織模式 146
第十一章.資本運作 151
一、資本內涵 151
二、財務指標 153
（一）運營基金 153
（二）價格/經營收入乘數 155
（三）置入成本 155
三、資本運作模式 158
（一）資本擴張 159
（二）資本收縮 159
第十二章.資産證券化 165
一、資産證券化核心原理 166
二、資産證券化基本原理 167
（一）資産重組原理 167
（二）風險隔離原理 168
（三）信用增級原理 169
三、資産證券化運作流程 170
（一）確定證券化資産並組建資産池 170
（二）設立特殊目的機構 171
（三）資産的真實齣售 171
（四）信用增級 172
（五）信用評級 172
（六）發售證券 172
（七）嚮發起人支付資産購買價款 173
（八）管理資産池 173
（九）清償證券 173
四、資産證券化風險及對策174
（一）一般風險 174
（二）中國特殊風險因素 177
（三）防範風險措施 178
第十三章.股票的發行與錶現 182
一、REITs上市要求 183
（一）紐約證券交易所 183
（二）美國證券交易所 184
（三）納斯達剋 186
二、REITs IPO 187
（一）目的187
（二）美國REITs的上市程序 188
三、REITs股票錶現 191
第十四章.REITs的風險 196
一、風險類型 197
（一）係統性風險 198
（二）非係統性風險 199
（三）組織結構風險 201
二、風險控製 205
三、終止清算機製 209
（一）因不閤格而終止的清算問題 209
（二）破産之前的重組問題 209
（三）破産時債權人的選擇問題 210
第三篇.REITs的理論研究 211
第十五章.REITs的分紅和資本結構 215
一、分紅政策 215
二、資本結構 218
第十六章.代理人問題 228
一、委托代理 230
二、董事會 234
三、職責與激勵 235
四、案例：越秀REIT 237
第十七章.經營管理問題 242
一、規模效應 242
二、機構投資者 245
三、分散與集中 249
四、內外部管理 252
五、行業特徵 255
第十八章.公開型REITs公司股票研究 263
一、美國REITs證券的發行 263
（一）REITs與其他證券的不同 263
（二）REITs IPO的獨到之處 264
二、REITs的股票績效 268
第十九章.REITs價值的增長機理 271
一、內部增長 272
（一）租金增長 273
（二）租戶升級 275
（三）物業翻新 275
二、外部增長 276
（一）收購機會 277
（二）新開發 278
三、藍籌股REITs281
（一）管理團隊的絕對重要性 282
（二）額外的內部增長 282
（三）一錘子買賣 283
（四）吸引很好的租客 284
（五）成本控製 284
（六）資本的渠道以及有效地利用資本 285
第二十章.挑戰與機遇 288
一、挑戰 289
（一）法律法規 289
（二）道德風險 291
（三）專業人纔 292
（四）稅收優惠 292
（五）不成熟市場 297
二、環境構造 298
（一）宏觀經濟環境 299
（二）微觀市場環境 300
（三）政策法律環境 302
三、迎接挑戰與機遇 306
（一）組織模式 306
（二）資金來源 307
（三）投資模式 309
附錄：相關法規 317
一、《信托投資公司管理辦法》 317
二、私募投資基金監督管理暫行辦法 328
三、我國颱灣《不動産證券化條例》（節選） 335
緻謝 353
參考文獻357
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