導論 / 001
上篇 全球房地産：市場錶現與製度基因
第一章中國香港為何深陷高房價睏境 / 071
第一節經濟高度繁榮，住房麵臨睏境 / 073
第二節香港住房製度支柱 / 076
第三節
地價房價螺鏇上漲機製：供地不足鑄就高房價，高房價推高地價 / 096
第二章英國房價何以剛性上漲 / 099
第一節高品質與高房價的共同體 / 101
第二節英國住房製度支柱 / 105
第三節
土地供應不足、人口持續流入、金融市場化共同推動房價
剛性上漲 / 130
第三章美國60年房地産大牛市的巔峰繁榮與驟然落幕 / 135
第一節史上最長的房地産大牛市 / 137
第二節美國住房製度支柱 / 143
第三節
房地産神話破滅三部麯：資産價格下降、流動性枯竭、信用緊縮 / 162
第四章日本房地産市場大起大落的終極邏輯 / 173
第一節日本兩次房地産危機的催生、爆發及後果 / 175
第二節從喧囂到沉寂：掉下人口懸崖的日本 / 190
第三節日本住房製度支柱 / 194
第四節
泡沫終將破滅：任何泡沫的催生和破滅都是貨幣政策的
副産品 / 214
第五章德國房價長期穩定之謎 / 217
第一節德國房地産市場奇跡 / 219
第二節德國住房製度支柱 / 221
第三節
房價長期平穩運行機製：金融穩健、租購並舉、城市協調發展 / 237
第六章新加坡如何實現“居者有其屋” / 243
第一節高住房自有率奇跡 / 245
第二節新加坡住房製度支柱 / 247
第三節
如何使用政府和市場兩種力量實現“居者有其屋”的政治理想 / 268
下篇 中國房地産：製度建設與未來展望
第七章中國房地産70年簡史 / 275
第一節住房嚴重不足的福利公房時代（1949—1978年） / 277
第二節房改啓動前的曙光乍現（1978—1994年） / 279
第三節全民進入商品住房新時代（1998年至今） / 282
第四節中國房地産市場迴顧與反思 / 285
第八章中國住房製度支柱 / 291
第一節住房金融製度：以商業按揭為主、公積金為輔 / 293
第二節土地製度：兩權分離、用途管製、供應壟斷 / 299
第三節稅收製度：重增量輕存量，重交易輕保有 / 306
第四節租賃製度：進入租售並舉新時代 / 312
第五節住房保障製度：多渠道、分層次、高覆蓋 / 316
第六節中國住房製度的反思 / 321
第九章中國房地産市場發展趨勢 / 327
第一節未來中國房地産市場空間有多大 / 329
第二節當前房地産市場風險有多大 / 352
第三節未來行業集中度能有多高 / 361
第四節從國際經驗來看中國房企的三種未來之路 / 363
第十章房地産稅的國際經驗與中國實踐 / 389
第一節發達經濟體房地産稅怎麼收 / 391
第二節房地産稅能否替代土地齣讓收入 / 395
第三節中國房地産稅的改革曆程、徵收現狀及效果 / 413
第四節房地産稅齣颱的最佳時機和預期影響 / 420
啓示住房製度深度塑造房地産市場 / 427
第一節房地産過度金融化是風險之源 / 429
第二節土地供給是房價的直接決定因素 / 432
第三節稅收是短期調節因素 / 435
第四節租購並舉的市場纔是健康的房地産市場 / 436
第五節住房保障是對中低收入階層的必要支持 / 438
參考文獻
緻謝
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