房地产项目物业管理招标与招标实操一本通

出版者:机械工业

作者:余源鹏

页数:275

出版时间:2009-7

价格:38.00元

isbn号码:9787111270546

具体描述

《房地产项目物业管理招标与招标实操一本通》根据最新物业管理条例，从实操角度编写，包括物业管理市场、物业管理招投标概论、物业管理招标实务、物业管理投标实务、物业管理定标实务。《房地产项目物业管理招标与招标实操一本通》特别适合广大物业管理服务从业人士阅读，适合作为物业服务企业高层管理人士投标的指导书，同时也非常适合作为物业管理和房地产相关专业师生的教材及参考用书。

作者简介

余源鹏，国内知名实战型房地产研究策划人，广州鹏起房地产代理有限公司执行董事。20世纪70年代出生于广东省潮州市黄冈镇，本科毕业于哈尔滨工业大学土木工程学院建筑工程专业，结业于中山大学企业管理(营销管理方向)研究生进修班。

以专业可用理念，创建并领导广州鹏起房地产代理有限公司，业务涉及居住及商业房地产项目的信息咨询、调查分析、可行性研究、前期发展策划、整体定位、营销策划、租售代理、物业管理顾问、二手房屋租售以及房地产企业内部管理顾问等领域。

主编出版了30多本房地产和物业管理相关实操型专业书籍。其中近几年陆续出版的“房地产实战营销丛书”，包括《房地产广告策划与创作》、《房地产包装推广策划》、《房地产实战促销300例》、《房地产实战定价与销售策略》、《房地产实战市场调研与优秀案例》、《中国楼盘实战命名三万例》、《售楼尖锋》、《房地产公关活动促销方案56例》、《三天造就售楼冠军》、《房地产实用营销图表大全》、《房地产一线销售管理》、《问鼎房地产》、《中小户型开发与设计》、《促动楼盘》、《房地产项目可行性研究实操一本通》、《房地产中介经纪人实用业务知识两日通》、《三天造就二手房租售冠军》等。近期和本书一同出版的“物业管理服务实操一本通丛书”就有《物业环境绿化与清洁管理实操一本通》、《物业安全管理实操一本通》、《房地产项目物业管理招标与投标实操一本通》等书。

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目录信息

前言第1章 物业管理市场 1.1 物业管理市场的概念和特点 1.1.1 物业管理的概念 1.1.2 物业管理市场 1.1.3 物业管理市场的特点 1.2 物业管理市场的运行机制 1.2.1 物业管理市场的价格形式 1.2.2 物业管理市场的竞争机制 1.2.3 物业管理市场的管理体制 附录1 A物业管理条例(2007年版) 附录1 B物业管理企业资质管理办法(2007年版) 附录1 C业主大会规程(2003年版)第2章 物业管理招投标概论 2.1 招投标制度的概念与发展 2.1.1 招投标的概念 2.1.2 招投标制度的起源与发展 2.2 物业管理招投标的发展与概念 2.2.1 物业管理招投标的产生与发展 2.2.2 物业管理招投标的概念 2.2.3 物业管理招投标与物业管理市场的关系 2.2.4 物业管理招投标制度对物业管理作业的意义 2.3 物业管理招投标的分类与特性 2.3.1 物业管理招投标的分类 2.3.2 物业管理招投标的特性 2.4 物业管理招投标的一般程序 2.4.1 物业管理招投标的原则 2.4.2 物业管理招投标的方式 2.4.3 物业管理招投标的一般程序 2.4.4 物业管理招投标相关各方在招投标活动中的职责 2.5 物业管理招投标的法规 2.5.1 物业管理法规 2.5.2 招投标立法对我国物业管理的积极影响 2.6 物业管理招投标存在的问题与探索 2.6.1 当前物业管理招投标中存在的问题及解决方法 2.6.2 物业管理招投标在国内部分城市中的探索 附录2 A中华人民共和国招标投标法(2000版) 附录2 B前期物业管理招标投标管理暂行办法(2003版)第3章 物业管理招标实务 3.1 物业管理招标的组织与程序 3.1.1 物业管理招标的组织机构 3.1.2 物业管理招标的方式 3.1.3 物业管理招标的一般程序 3.2 物业管理招标文件的内容与编制 3.2.1 招标文件编写的工作模块 3.2.2 投标邀请书 3.2.3 物业的基本情况 3.2.4 物业管理的服务要求及技术标准 3.2.5 总则说明 3.2.6 编写投标书的要求 3.2.7 递交投标文件的要求说明 3.2.8 开标和评标的说明 3.2.9 合同授予的说明 3.2.10 物业管理服务合同的内容 3.2.11 附件 附录3A 全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则(2000年版) 附录3B 普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)(2004年版)第4章 物业管理投标实务 4.1 物业管理投标的组织机构与要点 4.1.1 物业管理投标的组织机构 4.1.2 物业管理投标的注意要点 4.2 物业管理投标的程序 4.2.1 取得从业资格 4.2.2 筹措资金 4.2.3 收集招标物业相关资料 4.2.4 进行投标可行性分析 4.2.5 购买并阅读招标文件 4.2.6 考察现场 4.2.7 制定管理服务方案及工作量 4.2.8 制订资金计划 4.2.9 标价试算 4.2.10 标价评估与调整 4.2.11 投标书的编制 4.2.12 办理投标保函 4.2.13 封送标书、保函 4.3 物业管理投标书的编制 4.3.1 投标人资格资质证明文件 4.3.2 前言与项目和企业简介 4.3.3 总体设想与承诺 4.3.4 人员配备计划 4.3.5 物质装备计划 4.3.6 维修基金的管理与使用 4.3.7 物业管理费用测算 4.3.8 相应的规章制度 4.3.9 档案管理 4.3.10 物业前期管理 4.3.11 日常物业管理内容 4.3.12 智能化系统管理 4.3.13 社区文化建设和便民服务 附录4A 物业服务收费管理办法(2003年版) 附录4B 物业服务收费明码标价规定(2004年版) 附录4C 物业服务定价成本监审办法(试行)(2007年版) 附录4D 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法(1999年版)第5章 物业管理定标实务 5.1 开标 5.2 评标的组织 5.3 评标的程序 5.4 评标的评分细则 5.5 评标的要点 5.6 现场答辩会的组织与答辩技巧 5.7 评分统计表 5.8 定标附录5 前期物业管理服务协议示范文本(1999年版)
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用户评价

这本《房地产项目物业管理招标与招标实操一本通》，说实话，我完全是冲着名字里那个“实操”两个字去的。我手上正好有个中大型商业综合体的物业服务招标项目要跟进，手头上的资料零零散散，总觉得缺了那么一本能把从前期准备到最终签约整个流程串起来的权威指南。我期待这本书能给我提供一套系统化的操作手册，而不是泛泛而谈的理论陈述。尤其是，在项目需求书的编制环节，如何精准地界定服务标准、量化考核指标，这才是最头疼的部分。很多招标文件里写得模棱两可，最后验收时扯皮不清，搞得项目公司和物业服务方都不舒服。我希望这本书能深入剖析一些前沿的物业管理模式，比如智慧物业、绿色运维这些，如何在招标文件中体现出来，并且确保中标方有能力落地执行，而不是写得漂亮话一套，实际操作一塌糊涂。如果它能提供一些不同类型物业（住宅、写字楼、商场）的招标文件范本和关键条款的差异分析，那就太棒了。目前市面上的资料很多都停留在基础的招投标流程介绍，对于物业服务这种高度定制化、对人员素质要求极高的领域，缺乏针对性的深度挖掘。这本书如果能填补这个空白，那它就不仅仅是一本“一本通”，而是实战中的“救命稻草”了。我尤其关注它对“围标”、“串标”等潜在风险的识别和防范策略，毕竟在复杂的招投标过程中，合规性和透明度是底线要求。

说实话，我更倾向于从供应商的角度来看待这本“实操一本通”。我们公司是提供高标准、高溢价物业服务的专业机构，我们最怕的就是遇到那种“外行指导内行”的甲方。他们可能对建筑结构了如指掌，却完全不理解物业管理体系的复杂性。比如，在技术文件（标书）的响应阶段，甲方经常会提出一些自己都无法清晰界定的技术要求，这让我们很难进行准确报价和方案设计。我希望这本书能给甲方提供一个清晰的“采购者心智模型”，让他们明白优质物业服务是如何构成的，哪些投入是必须的，哪些是可有可无的“面子工程”。如果能有专门一章讲解如何撰写一份能够筛选出真正有能力的服务商的“高质量澄清文件”，那就太及时了。很多时候，澄清阶段成了信息不对称的博弈场，我们希望通过专业回答引导甲方修正不合理的条款。此外，关于合同后期的变更管理，尤其是在项目实施过程中，出现不可抗力或业主需求升级时，如何通过合同机制进行合理的费用和工作范围的调整，这本书是否有深入的探讨？毕竟，合同的生命力在于执行，而不是签订那一刻的光鲜。

我最近在研究电子化招投标系统的应用，感觉这是未来物业管理采购的大势所趋。传统的纸质招投标流程繁琐、容易出错，而且信息不透明。我非常想知道，这本“实操一本通”是否涵盖了当前主流电子招标平台的操作流程、数据安全和合规性要求。例如，在电子评标过程中，如何确保专家的独立性和评标过程的保密性？我们公司正计划全面推行数字化管理，如果这本书能提供一些关于如何利用信息技术优化招标过程的建议，哪怕只是案例分析，也会非常有价值。比如，如何通过系统记录每一次的澄清问答、开标过程的实时影像，以此作为未来争议解决的证据链。另一个我非常感兴趣的点是，在涉及多个专业服务捆绑招标（例如，安保、保洁、工程维修打包）时，如何设计招投标方案才能避免因某一小项能力不足而拖垮整体服务质量？我需要的是能够驾驭数字化工具和复杂服务组合的现代管理思路，而不是停留在上个世纪的招投标模式。

这本书的名字听起来很大气，但我对它在“争议解决”和“供应商绩效评估”这两个后期环节的深度非常存疑。对于物业管理这种持续服务合同，招标结束只是万里长征的第一步。如果这本书只停留在“如何中标”，而对“如何管理中标方”着墨不多，那它的实用价值就要打个折扣。我最需要的是一套行之有效的、具有可操作性的供应商绩效评估（Vendor Performance Management, VPM）体系。这套体系必须能够与招标时设定的KPI直接挂钩。比如，对于投诉处理率、设备完好率、客户满意度（CSAT）等指标，这本书能否提供不同服务模块的具体评估工具和量化方法？更重要的是，如果供应商长期表现不佳，如何依据招标文件中的约定条款，合法、合规地启动违约处罚、服务改进计划，乃至合同终止程序？我需要的是能够为项目经理提供决策支持的工具箱，而不是教科书式的理论说辞。如果书中能有大量针对不同违约情形的法律风险提示和应对模板，那才称得上是真正的“实操一本通”。

我最近刚完成了一个老旧小区的物业服务续约招标，整个过程简直是噩梦一场。最大的痛点在于，我们想引入新的、更注重精细化服务的团队，但现有的业主委员会对价格过于敏感，很难接受更高的服务费带来的更高标准。我本以为这本“实操一本通”会重点讲讲如何平衡业主预期、成本控制和品质提升这三大要素。例如，在设定评标标准时，如何科学地分配价格分和技术分的比重。技术分权重过高，容易被不透明的“专家打分”主导，价格权重过高，又可能导致低价中标、服务质量直线下降。我非常期待书中能提供一些成熟的、经过市场检验的评分模型案例，比如如何将“能耗管理优化”、“社区文化建设”等软性指标量化。而且，对于这种复杂的利益群体（业主、开发商、物业公司）之间的协调，这本书有没有提供一些沟通策略和谈判技巧？仅仅知道流程是不够的，物业招标本质上是服务合约的签订，是未来数年社区生活质量的契约，里面的博弈和平衡艺术，才是真正决定成败的关键。如果这本书只是罗列了《招投标法》的条款，那它的价值就大打折扣了，我需要的是如何在法律框架内，实现物业管理价值的最大化。