Residential Sales Comparison & Income Approaches pdf epub mobi txt 電子書 下載2026

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出版者:

作者:Munizzo, Mark A./ Musial, Lisa Virruso

出品人:

頁數:300

译者:

出版時間:2007-10

價格:435.00元

裝幀:

isbn號碼:9781419592560

叢書系列:

圖書標籤:

• 房地産估價
• 銷售比較法
• 收益法
• 房地産投資
• 房地産分析
• 估價原理
• 房地産市場
• 資産評估
• 投資分析
• 房地産金融

房地産估價實務手冊：市場分析、成本估算法與價值形成理論 本書聚焦於房地産估價領域中，除住宅銷售對比法和收益法之外的關鍵技術與理論框架。 旨在為估價專業人士、金融機構評估師、房地産投資者以及相關政策製定者提供一套全麵、深入且高度實用的操作指南。本書將嚴格遵循國際估價標準（IVS）和各國本土估價規範，側重於提供可操作的分析工具、嚴謹的案例研究以及對影響房地産價值的宏觀與微觀因素的深刻洞察。 --- 第一部分：估價基礎與市場環境分析（Valuation Fundamentals and Market Context） 本部分確立瞭房地産估價的理論基石，並強調瞭在應用具體估價方法前，對目標資産所處市場環境進行全麵剖析的必要性。 第一章：估價原則與專業責任 估價的法律與道德框架： 深入探討估價師的獨立性、客觀性與保密責任。分析不同司法管轄區對估價報告的要求及閤規性標準。 基本估價原則的細化應用： 詳細闡述替代原則（Principle of Substitution）在不同類型資産（如特殊用途物業）中的局限與調整。深入分析供求關係、貢獻原則（Principle of Contribution）以及最高最佳使用（Highest and Best Use, HBU）分析的係統化流程。HBU 分析將作為後續所有估價工作的前提和基礎，重點探討在不同開發限製和市場條件下，如何確定並論證最可能的用途。 第二章：房地産市場分析的深度剖析 宏觀經濟指標與房地産周期： 分析利率、通貨膨脹、就業率、人口遷移等宏觀經濟變量對不同類型房地産（商業、工業、住宅）市場的滯後及同步影響。建立一套適用於不同經濟階段的市場信號監測體係。 區域與次級市場分析： 確定並劃分具有同質性特徵的次級市場邊界。評估基礎設施、區位優勢（如交通便利性、公共服務可達性）對區域價值乘數的影響。 供給側分析： 側重於開發活動的研究。如何精確計量和預測未來供給（在建項目、規劃許可、閑置土地庫存）。分析土地獲取成本、建築成本的變動對新項目開發的敏感性。 需求側驅動因素： 針對非住宅類資産（如辦公樓、零售物業、工業倉儲）的需求驅動力進行細緻建模。例如，辦公樓的吸納率分析、零售物業的人流與消費能力研究，以及物流地産的電子商務滲透率影響。 --- 第二部分：成本估價法：從基礎構建到價值量化（The Cost Approach: From Basis to Quantification） 本部分將詳盡闡述成本法（Cost Approach）的操作流程，尤其關注在缺乏活躍可比銷售數據時，成本法作為獨立或驗證工具的重要性。 第三章：土地價值的獨立評估與整閤 土地剩餘法（Land Residual Technique）的嚴格應用： 針對具有開發潛力的宗地，詳細演示如何分離土地價值。這包括預測總開發收入，扣除閤理的開發利潤、融資成本及建築成本，從而推導齣土地的現時市場價值。特彆關注在收益法和成本法之間進行土地價值校準的步驟。 可比銷售法在土地評估中的優化： 強調在應用銷售法時，如何對可比地塊的潛在容積率、已獲批文或現有地上建築物的拆除成本進行精確估算和調整。 第四章：建築物重置成本的精確測算 直接成本與間接成本的區分： 全麵解析直接成本（材料、人工、設備）的構成及其市場波動性。深入探討間接成本（許可證、保險、工程管理、營銷費用）的閤理區間確定。 工程量清單法與單位指標法的應用： 介紹使用專業成本數據庫（如權威的工程造價信息來源）進行精確“從下至上”（Bottom-up）成本估算的方法。對比在缺乏詳細施工圖紙時，使用“單位平方成本法”（Unit-in-Place Method）的精確性與局限。 第五章：建築物價值損耗的評估與量化（Depreciation Analysis） 物理性陳舊（Physical Deterioration）： 區分可修復與不可修復的陳舊。介紹通過“有效年齡/經濟壽命”模型（Effective Age/Economic Life）以及現場勘查對結構性磨損進行量化評估的技術。 功能性不足（Functional Obsolescence）： 重點分析現代市場對設計、布局、技術標準的要求與舊有建築的差異。提供針對過時設計（如過低的層高、過時的內部布局、缺乏現代物流設施）進行價值損失量化評估的案例和公式。 外部性貶值（External Obsolescence）： 強調對區域環境變化（如新增汙染源、交通擁堵、市場偏好改變）導緻的價值損失的識彆與量化。討論如何通過市場數據（如臨近汙染源物業的曆史銷售價格）來推導外部貶值率。 --- 第三部分：價值的形成與驅動因素（Value Formation and Driving Factors） 本部分超越瞭單純的估價方法，深入探討影響資産最終價值的結構性因素、風險溢價以及不同投資目標的差異化價值體現。 第六章：不動産風險分析與資本化率的確定 風險溢價的構建： 詳細闡述如何基於市場信息構建投資組閤的風險結構。分析特定資産（如專業化程度高的工業廠房、缺乏租戶基礎的新開發項目）相對於基準無風險資産的風險補償需求。 資本化率（Capitalization Rate）的構建與分解： 介紹通過“構建法”（Band of Investment）和“提取法”（Extraction）確定整體資本化率（R0）的嚴謹步驟。重點解析如何將R0分解為摺現率（Discount Rate, R）和銷售提取率（Terminal Capitalization Rate, Rt）。 摺現率（Discount Rate）的構建： 深入探討基於資本資産定價模型（CAPM）及風險調整模型確定股權摺現率（Ke）的方法，特彆是在缺乏足夠市場交易數據時，如何通過構建替代投資組閤來估算適當的風險溢價。 第七章：特殊用途物業的估價挑戰 對公共/半公共設施的估價： 針對學校、醫院、政府機構等，探討其價值受製於非營利性或特定用途限製的特點。分析“替代成本法”在這些物業中的主導地位及其局限。 專業化工業與倉儲設施： 側重於對高度定製化設施的估價。如何評估為滿足特定生産工藝而進行的投入（如潔淨室、重型承重、專業管綫），以及這些投入在未來用途轉換時的殘值或損失。 第八章：估價報告的結構、驗證與質量控製 綜閤分析與價值結論的形成： 係統闡述在應用三種估價方法（或兩種主要方法與一種驗證方法）後，如何進行“收斂分析”（Reconciliation）。強調在不同方法得齣差異結論時，專業判斷與市場證據的權重分配標準。 報告的清晰度與透明度： 提供撰寫高質量、高透明度估價報告的最佳實踐，確保所有假設、調整因素和數據來源在報告中得到充分、邏輯清晰的披露，以滿足內外部用戶的審查需求。 --- 本書旨在填補市場中現有教科書對非收益/非對比法深度分析的空白，提供一個以成本法為核心，以市場風險分析為支撐的完整估價技術體係。通過大量的圖錶、流程圖和真實世界案例的分析，確保讀者能夠將理論知識轉化為嚴謹、可辯護的估價結論。

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