目 录
第一章 高房价:谁受益?谁受损?………………………………………………………/001
高房价下,受益的是谁,受损的又是谁?所谓的供求关系偏紧绝对不是高
房价的主要因素,推动房价“无限”上涨的主要动力是来自银行和投机者的充
沛的资金流,来自对政策的“博弈”,这是一场开发商和投机者的盛宴!
一 资金流—博弈………………………………………………………………………/002
二 供求非房价主因……………………………………………………………………/005
三 高房价受益者:地方政府…………………………………………………………/007
四 房价上涨受益者:开发商及投机者………………………………………………/012
五 高房价受损者:无房者、房奴、投机最后接盘者………………………………/014
第二章 地王!地王!………………………………………………………………………/017
地王!地王!又见地王!开发商义无反顾地高价拿地,为什么不担心成本
呢?原来他们可以……更有甚者莫过于央企!
一 土地市场乱象:囤地、修改规划、低保证金损失退地…………………………/018
二 2007年各大城市地王………………………………………………………………/019
三 2008年土地流拍……………………………………………………………………/026
四 2009年地王再现……………………………………………………………………/028
五 2009年央企地王……………………………………………………………………/033
第三章 中国式房价…………………………………………………………………………/035
上涨,狂涨,回调,疯涨!2007~2009年,演绎了惊心动魄、波澜壮阔的
中国式房价。
一 2007年上半年:房价上涨…………………………………………………………/036
二 2007年下半年:房价狂涨后滞涨…………………………………………………/046
三 2008年上半年:成交低迷…………………………………………………………/058
四 2008年下半年:房价下跌…………………………………………………………/067
五 2009年:房价飙涨…………………………………………………………………/078
第四章 香港房地产周期……………………………………………………………………/097
房价可以跌!1997~2000年,比中国内地土地更稀缺、需求更刚性的香
港,房价下跌了50%,误判房价趋势的当时最大地产商香港置业因此衰落,误
判房价趋势的演艺界明星因此破产。
一 1946~2003年香港房地产的五个周期……………………………………………/098
二 1997年房价泡沫分析………………………………………………………………/105
三 地产商香港置地衰落记……………………………………………………………/107
四 明星钟镇涛因1997年地产泡沫破产………………………………………………/110
第五章 日本房地产泡沫及经济大萧条……………………………………………………/114
有没有大幅下跌后再也没有涨回去的房价? 1990年日本房价、地价到达
高位后,迅速下跌,房价跌幅达到80%,地价跌幅达到75%。20年后的今天,日
本很多地区的房价只有高位时的40%~50%。我们的疑问是,人多地狭的日本,
其“刚性需求”哪里去了呢?
一 日本房地产泡沫……………………………………………………………………/114
二 房地产泡沫原因……………………………………………………………………/117
三 泡沫破灭时期经济及对策…………………………………………………………/121
四 经济持续大萧条原因分析…………………………………………………………/125
第六章 美国1997~2009年房地产周期及次贷危机………………………………………/131
年迈的格林斯潘又被美国国会要求出来为次贷危机作证了!次贷危机引致
了1929年“大萧条”以来最严重的全球性金融危机,其实质不过是在房地产周
期作用下的房价下跌而已。有专家指出,此次房价调整的底部应该是1997年时
的房价,即“从哪里来,还到哪里去”。
一 美国百年房地产周期概述…………………………………………………………/131
二 1997~2009年美国房地产大周期…………………………………………………/135
三 美国房地产泡沫与抵押贷款金融体制……………………………………………/142
四 美国次贷金融危机及原因…………………………………………………………/154
第七章 投机泡沫与房地产周期……………………………………………………………/166
是谁推动了泡沫?是谁放大了泡沫?又是谁刺破了泡沫?是泡沫,终究要
破灭的,这是房地产周期的铁律。于是,日本房地产泡沫破灭了,美国房地产
泡沫也破灭了。中国呢?
一 投机泡沫……………………………………………………………………………/166
二 明斯基经济泡沫模型………………………………………………………………/167
三 索罗斯:反身性原理………………………………………………………………/169
四 罗伯特·希勒:泡沫放大机制……………………………………………………/170
五 美国房地产泡沫……………………………………………………………………/173
六 日本房地产泡沫……………………………………………………………………/175
七 房地产大周期………………………………………………………………………/175
八 哈里森房地产周期模型……………………………………………………………/178
第八章 房价必跌……………………………………………………………………………/180
房价收入比、房价租金比这两个国际上用来衡量房价高低的指标,在高得
离谱的中国房价面前,被认为“不符合中国国情”。正在进行的城市化被认为
将推动中国房价“长期”上涨。但是,“不符合中国国情”≠房价将永远“无
限”上涨,城市化≠高房价,未来三年,中国房价将毅然决然地进入下跌周期,
其下跌幅度之大,将是许多“预言家”始料未及的。
一 房地产体制不可持续………………………………………………………………/181
二 房价暴涨暴跌原因解析……………………………………………………………/182
三 可怕的房价泡沫……………………………………………………………………/184
四 高得离谱的房价……………………………………………………………………/185
五 城市化≠高房价……………………………………………………………………/192
六 中国房价进入下跌周期……………………………………………………………/193
第九章 房地产调控政策解析………………………………………………………………/195
如何调控暴涨的中国式房价?亿万股民所关心的导致股市暴涨暴跌的物业
税政策其实是无效的,多建中小套型住房、加息也是无效的调控政策。我们正
在实施的大幅提高第二套房首付比例及房贷利率、提高第一套房首付比例及房
贷利率、加大政府保障性住房建设等才是有效的调控政策。
一 物业税无效…………………………………………………………………………/196
二 多建中小套型住房无效……………………………………………………………/196
三 加息无效……………………………………………………………………………/198
四 大幅提高第二套房首付比例及房贷利率…………………………………………/200
五 提高第一套房首付比例及房贷利率………………………………………………/201
六 公布地方政府土地收支……………………………………………………………/202
七 清理开发商所囤土地………………………………………………………………/203
八 加大政府保障性住房建设…………………………………………………………/204
九 房价下跌时慎用货币政策及财政政策……………………………………………/205
附录 房价数据………………………………………………………………………………/208
一 全国2004~2009年房价……………………………………………………………/208
二 北京2004~2009年房价……………………………………………………………/209
三 上海2004~2009年房价……………………………………………………………/214
四 重庆2004~2009年房价……………………………………………………………/216
五 天津2004~2009年房价……………………………………………………………/217
六 广州2007~2009年房价……………………………………………………………/220
七 深圳2007~2009年房价……………………………………………………………/222
八 杭州2007~2009年房价……………………………………………………………/223
九 武汉2007~2009年房价……………………………………………………………/225
十 厦门2007~2009年房价……………………………………………………………/226
附表1 全国、北京、上海、天津、重庆2004~2009年住宅成交数据 …………………/227
附表2 深圳、广州、杭州、厦门、武汉2007~2009年住宅成交数据 …………………/229
写在后面的话…………………………………………………………………………………/231
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收起)